Corona en verhuur bedrijfsruimte
Op 24 december 2021 kwam de uitspraak van de Hoge Raad in verband met, kort gezegd, het antwoord op de vraag of de huurder van bedrijfsruimte recht heeft op huurkorting als gevolg van omzetdaling wegens de genomen overheidsmaatregelen. In het kort, beslist de Hoge Raad als volgt: de door de overheid opgelegde sluiting vormt geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens de Hoge Raad kan er wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die huurprijsvermindering kunnen rechtvaardigen omdat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig verstoord is.
Als daar sprake van is, kan de rechter de huurprijs verminderen. Hieronder geef ik – in een notendop - weer wat de Hoge Raad heeft besloten:
Deze uitspraak ziet enkel op 290-bedrijfsruimte en niet op andere vormen van huur/verhuur, zoals 230a, ongebouwd en roerende zaken.
De gevolgen worden niet enkel gekoppeld aan gedwongen sluiting, maar ook aan de gevolgen van ander overheidshandelen.
Behoudens het aantoonbaar tegendeel, wordt aangenomen dat de gevolgen van de overheidsmaatregelen niet zijn verdisconteerd in huurovereenkomsten waarin in algemene termen is opgenomen dat het verkrijgen en/of behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik, voor risico komt van huurder.
De verstoorde waardeverhouding dient gelijkelijk tussen huurder en verhuurder verdeeld te worden. De Hoge Raad geeft een rekenmodel op basis van de zogenaamde “vastelastenmethode” om tot een dergelijke verdeling te komen.
In de vastelastenmethode wordt de omzet in dezelfde periode vergeleken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak vóór de coronaperiode en wordt ook rekening gehouden met de TVL.
Volledige duidelijkheid geeft de Hoge Raad eigenlijk niet. Er zijn wat pijlers uitgezet, maar veel vragen blijven onbeantwoord en zullen vooralsnog onderwerp van discussie blijven. Wellicht komt de Hoge Raad later dit jaar nog met nadere uitgangspunten en antwoorden. Wordt vervolgd.
Wil je meer weten? Neem gerust contact op.